Les questions fréquentes

Quelles sont les obligations d’entretien du logement ?

Si vous vendez votre logement en viager et que vous continuez à l’habiter, vous êtes responsable de la conservation du bien en bon état. Ainsi vous êtes en charge, par exemple, de :

  • La peinture,
  • L’entretien du jardin,
  • La réparation des portes et fenêtres

Néanmoins, les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur.

Possibilité de vente en viager à des proches ?

Vous avez le droit, par exemple, de vendre votre logement en viager à vos enfants ou à l’un d’entre eux. Dans ce second cas, l’accord écrit de tous les enfants est requis car sinon, ils peuvent considérer cette vente comme une donation à l’attention de l’un des leurs.

Par ailleurs, il faut être vigilant quant au versement régulier des rentes faute de quoi l’administration fiscale peut considérer cette vente comme une donation déguisée.

Le débirentier peut-il revendre le bien immobilier avant l’échéance du contrat ?

L’article 1690 du Code Civil statue sur cette question et précise que l’acquéreur d’un bien en viager peut revendre le bien, mais seulement si la vente ne porte pas préjudice au crédirentier. Effectivement, le débirentier peut revendre le bien immobilier, même sans l’accord du senior, à condition que le nouvel acheteur paie la rente viagère convenue dans le contrat. En cas de non-paiement de cette rente, le premier acquéreur est redevable de la rente.

Qui paie le notaire lors de la signature du contrat ? Qui paie l’agence immobilière ?

Sauf en cas de convention contraire, les droits d’enregistrement ainsi que les dépenses réalisées au titre des frais de notaire et de la commission de l’agent immobilier sont intégralement à la charge de l’acheteur du bien immobilier.

Ce principe n’étant pas d’ordre public, les deux parties peuvent décider d’une répartition différente des frais, cependant, cette éventualité est rare du fait qu’elle soit en défaveur du vendeur.

En viager occupé, quelles sont mes obligations en tant que vendeur ?

En viager occupé, je suis en tant que vendeur, responsable de l’entretien du logement et je dois effectuer les petites réparations et travaux d’entretien du bien immobilier. De plus, la taxe d’habitation ainsi que les charges locatives et une partie de l’impôt foncier (la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) restent à ma charge si je continue à occuper les lieux. 

En cas de rente réversible, le montant de la rente est-il divisé par 2, à la mort de mon conjoint ?

Le montant de la rente, après le décès d’un des époux dépend du taux de réversion établi dans le contrat. En effet, les organismes versants les rentes proposent deux ou trois pourcentages de réversion différents. La réversion peut être totale ou partielle, néanmoins, il est calculé que les besoins d’une personne seule s’élèvent à environ 60 à 70% des besoins du couple. Il est donc recommandé d’établir un taux de réversion de cet ordre là.

Le montant de la rente viagère est-il révisable ?

Lors de la rédaction du contrat de vente en viager, le crédirentier peut juger nécessaire que le montant de sa rente viagère soit révisé afin de suivre les fluctuations monétaires du marché. C’est pourquoi, il est d’usage d’ajouter une clause d’indexation de la rente viagère qui permet une révision automatique du montant de la rente suivant un indice défini dans le contrat. Cet indice est librement choisi par le senior. Enfin, il est important d’être attentif à l’établissement de la périodicité de cette indexation ainsi qu’à la détermination d’un seuil d’indexation ou non.

Suis-je imposé sur ma rente viagère ? A quelle hauteur ?

La rente viagère n’est imposable que sur une partie de son montant. En effet, l’imposition de la rente viagère dépend surtout de l’âge atteint par le senior lors du premier versement de cette dernière. Le montant imposable de la rente en 2012 est donc de :

  - 70%, si le crédirentier a moins de 50 ans ;

  - 50%, s’il a de 50 à 59 ans inclus ;

  - 40%, s’il a de 60 à 69 ans inclus ;

  - 30%, s’il a 70 ans ou plus.

Cas particulier : lorsque la rente est réversible, l’âge à prendre en compte en tant qu’âge d’entrée en jouissance de la rente est celui qu’avait atteint le plus âgé des deux époux au premier versement.

Enfin, les prélèvements sociaux ne sont effectués que sur la partie imposable de la rente viagère. 

En tant que crédirentier, à quelle hauteur suis-je imposé sur le bouquet ?

Le bouquet est totalement exonéré d’impôts, de la même manière que le comptant dans une vente à terme. 

Quels sont les avantages de l’achat d’un bien en viager pour un investisseur ?

L’achat d’un bien en viager permet à l’acquéreur, dans le cas de l’acquisition d’un bien occupé, de bénéficier d’un abattement pouvant aller jusqu’à 50% de la valeur du bien.

Quelles sont les causes de nullité d’un contrat de vente en viager ?

Un certain nombre de causes peuvent rendre nul le contrat de vente. Tout d’abord, il est nécessaire que le prix de vente soit suffisant et correspondant aux valeurs du marché. De plus, du fait qu’il s’agit d’une vente en viager, les particularités suivantes doivent être respectées :

- La vente peut être annulée si le vendeur décède d’une maladie dans les 20 jours après la signature de l’acte de vente (article 1975 du Code Civil) ;

- Le montant de la rente viagère doit être assez élevé pour que le prix total stipulé soit jugé sérieux, sinon la vente peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux. 

Quels sont les avantages de la vente en viager pour le vendeur ?

La vente en viager de votre bien immobilier présente un certain nombre d’avantages. En effet, tout d’abord, cela peut vous permettre d’avoir accès à un capital important (le bouquet), rapidement, que vous pouvez choisir d’utiliser pour acquérir ou louer un logement plus adapté à votre situation (une maisonde retraite, une résidence séniors ou un logement plus petit), de faire une donation à vos proches ou encore utiliser cette somme pour financer votre dépendance ou un quelconque projet. De plus, les termes du contrat d’une vente en viager, précisent que l’acheteur devra vous verser une rente viagère à vie qui peut servir à compléter vos revenus. 

Enfin, les rentes viagèresou arrérages ne sont imposables qu’en partie, par exemple, la rente viagère d’un crédirentier âgé de 70 ans n’est imposée qu’à hauteur de 30%.

Quel est le recours en cas de non-paiement du bouquet ?

En cas de non-paiement du bouquet, le contrat de vente est tout simplement annulé et toute somme perçue par le vendeur en résultat de cette vente, est conservée en tant qu’indemnité.

Quel est le recours en cas de non-paiement de ma rente viagère ?

En cas de non-paiement de votre rente viagère, vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance ou de Grande Instance afin d’obtenir une injonction de paiement et pouvoir effectuer une saisie directe de votre rente sur le compte du débirentier. Sinon, lorsque le débirentier et le crédirentier sont d’accord, le juge peut ordonner la transformation de la rente viagère en obligation d’entretien du crédirentier. Enfin, dans le cas le plus extrême où ni le bouquet, ni la rente n’a été payée, le crédirentier peut faire valoir la clause résolutoire du contrat de vente, et après constat du juge du non paiement, le contrat de vente est rompu. Le crédirentier récupère son bien et garde les sommes déjà perçues en tant qu’indemnités. 

Quel est le Tribunal compétent en cas de litige ?

Pour toute contestation du contrat de viager, il faut se rendre au Tribunal d’Instance (un avocat n’est pas obligatoire mais recommandé) ou au Tribunal de Grande Instance (avocat obligatoire). 

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