Dispositif Censi-Bouvard 2021

La loi Censi-Bouvard, en vigueur depuis 2009, est une loi qui permet l'exonération de l'impôt sur le revenu sur la location de mobilier non professionnel. La loi de Bouvard offre un certain nombre d'avantages et de mises en garde dont il faut tenir compte.

Les avantages de la loi Censi Bouvard :

• Les locations meublées ont eu l’avantage d’exempter presque complètement les propriétaires-investisseurs de participer aux annonces de location. Toutes les contraintes sont fournies par le gestionnaire. Par conséquent, l’un des principaux problèmes est de déterminer quels domaines d’activité sont les bons gestionnaires.

• La loi Censi-Bouvard accorde une défiscalisation pour un total de 11% de  l’investissement hors taxes étalé sur 9ans. C'est certes moins important que ce qui avait été suggéré au début de la loi Censi-Bouvard qui était de 25%, mais c'est quand même un montant non négligeable, d'autant plus que l'investisseur n'est pas assujetti à la TVA de 20% dans la plupart des cas. Cela réduit considérablement les factures immobilières.

• Contrairement à la loi d'exonération fiscale dans le logement locatif (Pinel, Pinel outre-mer, Malraux, Denormandie), il n'y a que quelques contraintes. Pas de contraintes de zonage, pas de limite de loyer pour choisir les locataires en fonction de leurs revenus.

Cependant, la loi Censi-Bouvard peut soulever certains points de prudence qui doivent être compris voire anticipés.

Les points de vigilance de la loi Censi Bouvard :

• La rentabilité de ce type d'investissement est généralement de 4% net, tandis que le taux d'emprunt actuel est d'environ 1,50%. L'effet pervers est une activité très rentable et quasiment dès le début de l'investissement (loyers versés par le gestionnaire), les revenus sont facturés (principalement les intérêts d’emprunt), générant ainsi des revenus positifs qui sont eux-mêmes imposés.

• Pour éviter cet effet inverse, il convient donc de ne conserver ce type d'investissement que pendant la période d'exonération fiscale pour éviter d'être imposé sur les revenus locatifs.

Pour conclure, la loi Bouvard est toujours intéressante, mais il convient de valider certains points :

• L'avantage de la loi Censi-Bouvard par rapport à d'autres comme celle de Pinel permet, en un an, à l'économie d'être supérieure à l'impôt à payer, de calculer un solde des revenus dus pour les années suivantes, y compris la sixième année.

• Derrière une simulation financière se cache un bien immobilier ainsi qu’un gestionnaire qui sélectionne de manière rigoureuse, cela reste théorique. C’est pourquoi il faut s’assurer du marché, de la qualité du gestionnaire choisi et également de l’emplacement.

• Enfin, compte tenu des caractéristiques actuelles d'une bonne rentabilité, d'une activité bancaire historiquement faible, cela n'est pas impensable à court terme, dix ans.

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