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L’amortissement d’un bien en LMNP

En LMNP, le choix du régime fiscal change fortement la rentabilité de votre investissement. Micro-BIC ou réel simplifié : découvrez comment l’amortissement peut alléger durablement l’impôt.

Mis à jour le 25 octobre 2026

2 min de lecture par Michele

L'essentiel à retenir

Avant de plonger dans le détail, voici les 4 points clés à garder en tête :

Deux régimes possibles : En LMNP, vous pouvez choisir entre le Micro-BIC avec abattement forfaitaire et le régime réel simplifié.
Limites du Micro-BIC : Le Micro-BIC offre un abattement de 50 %, mais interdit de déduire les charges et amortissements.
Charges déductibles au réel : Le régime réel permet de déduire travaux, assurance, frais de notaire, intérêts d’emprunt et impôts locaux.
Amortir sur la durée : Le mobilier s’amortit souvent sur 5 à 7 ans et l’immobilier sur 25 à 50 ans, avec report possible.

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Le statut LMNP vous laisse le choix de passer sous le régime Micro BIC ou en régime réel simplifié. Le régime réel est un système d’imposition qui vous permettra d’amortir vos biens mobiliers et immobiliers. Si vous passez sous le régime Micro BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50%. Contrairement à la loi Censi-Bouvard, c’est un système qui vous permet de défiscaliser sur un grand nombre d’année.

Statut LMNP sous le régime Micro BIC

Grâce au régime Micro BIC vous allez appliquer un abattement tarifaire de 50% sur votre revenu fonciers mais attention, pour cela, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 32 600 euros par an. En revanche, si vous décidez de passer sous ce régime, vous n’aurez pas la possibilité de déduire les charges liées à votre location, ni même les coûts de vos dépenses immobilières et mobilières.

Statut LMNP sous le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié vous permet de générer un déficit qui vous donnera une réduction d’impôt. En fait, vous allez pouvoir déduire à ces charges imposables une série de charges déductibles. Elles concernent :

Les factures pour travaux de rénovations, d’entretien, de réparation,…
L’assurance
Les frais de notaires, de l’expert-comptable et de l’exploitant qui gère la résidence
Les intérêts liés à l’emprunt
Les impôts locaux

Ensuite vous déduisez les amortissements sur vos investissements concernant:

l’immobilier
le mobilier et les équipements (supérieur à 598 €)

Les durées d’amortissement prévues sont en général de 5 à 7 ans pour les équipements et le mobilier et de 25 à 50 ans pour l’immobilier. Ensuite, vous calculerez un amortissement linéaire, c’est-à-dire qu’il ne changera pas, tous les ans pour chaque investissement. En cas de déficit, vos amortissements seront reportés sur les années suivantes.

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