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Pourquoi cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Associer LMNP et Censi-Bouvard permet de cumuler plusieurs leviers fiscaux sur un même investissement meublé. Réduction d’impôt, récupération de TVA et gestion déléguée en font une option attractive en résidence services.

Mis à jour le 17 septembre 2026

3 min de lecture par Michele

L'essentiel à retenir

Avant de plonger dans le détail, voici les 4 points clés à garder en tête :

Triple avantage fiscal : Le cumul permet une réduction d’impôt de 11 %, la récupération de la TVA et l’amortissement du mobilier.
Gestion locative simplifiée : En résidence services, l’exploitant gère la location et verse un loyer selon les termes du bail commercial.
Conditions à respecter : Le bien doit être neuf, meublé, en résidence agréée, loué 9 ans et relever du régime BIC.
Déclarations spécifiques : Plusieurs formulaires fiscaux sont requis, notamment pour le BIC, la TVA et l’avantage Censi-Bouvard.

→ Découvrez les conditions et démarches pour cumuler ces deux dispositifs.

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Pourquoi cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard sont deux dispositifs qui favorisent l’investissement locatif. Ils permettent au bailleur d’obtenir une réduction d’impôt mais également de récupérer la TVA immobilière de celui-ci. Si vous remplissez les critères d’éligibilité de ces deux dispositifs, vous pouvez alors cumuler les avantages fiscaux.

Les avantages d’investir dans un logement en Censi-Bouvard et LMNP

La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui permet de récupérer 11% du montant hors-taxe de votre investissement en réduction d’impôts. Pour cela, vous devez investir dans un logement en résidence services seniors, étudiantes ou ehpad et le louer pendant 9 ans. L’investissement en résidence services seniors, vous permet d’être dispensé de la gestion du bien, c’est l’exploitant qui assure la gestion locative et vous reverse un loyer quel que soit l’état locatif de votre logement. Cela vous assure alors de recevoir un loyer chaque mois pendant toute la durée du bail commercial. Vous vous engagez donc à louer votre bien pendant 9 ans. Dans le cas où la réduction obtenue dépasse le montant de vos impôts dû sur une année donnée, vous pouvez reporter le reliquat non imputé sur les déclarations suivantes jusqu’à 6 ans maximum.

En cumulant la loi Censi-Bouvard avec le statut LMNP, vous allez pouvoir en plus récupérer la TVA sur votre logement, soit 20% de son montant. Le statut LMNP permet également d’amortir tous vos achats supérieurs à 598 euros concernant l’équipement et l’ameublement de votre appartement. En résumé, pendant 9 ans, vous n’avez pas la gestion locative du bien assuré, vous obtenez une réduction d’impôt de 11%, récupérez la TVA et amortissez votre mobilier !

Comment bénéficier du statut LMNP et de la loi Censi-Bouvard simultanément ?

Déclarer un logement en LMNP et Censi-Bouvard est relativement simple lorsque vous respectez toutes les conditions suivantes :

le logement est neuf
les revenus locatifs annuels du propriétaire ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié de ses revenus annuels (sinon vous passerez sous le statut LMP)
le logement est loué meublé
le loyer est soumis à la TVA (5.5%)
le bien, situé dans une résidence services agréée (notamment les résidences seniors), reste en location pendant 9 ans
au moins 3 des services suivants sont disponibles dans la résidence :petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception
vous devez adopter le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Lors de votre déclaration d’impôts, il sera nécessaire de remplir les formulaires cerfa suivant :